深圳市城市更新项目实操系列（十）：城市更新土地拓展若干历史遗留问题用地案例简析及房企应对方案探讨
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一、案例一
（一）简析
（二）房企应对策略
二、案例二
（一）简析
（二）房企应对策略
三、案例三
（一）简析
（二）房企应对策略
四、案例四
（一）简析
（二）房企应对策略
五、结语
案例一
A公司与B股份公司、C政府于2006年签订了三方征转地协议等。随后，A公司向B股份公司以及村民支付了土地购地款、青苗补偿费、果树补偿费等，后因A公司股东病故，A公司一直未向C政府补交土地出让金，也未办理用地手续，项目搁置至今。
简析：该类型用地我们称为历史遗留未完善出让手续用地，历史遗留未完善出让手续用地是指深圳全市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿、尚未完善出让手续的可建设用地。
房企应对策略：市规土委在2017年10月30日出台了《市规划国土委关于开展全市历史遗留未完善出让手续用地清查工作的公告》，在全市范围内开展对该类型用地的清查工作，按该公告，业主方可在2018年1月30日之前向各管理分局进行申报登记。如已错过申报期，有部分区仍出台了补救政策,如大鹏新区出台了《市规土委大鹏管理局关于印发<市规划国土委大鹏管理局“服务进社区”工作实施方案（试行）>的通知》。值得注意的是，该政策的目的仅是掌握该类型历史遗留用地的大概情况，并没有提出对应的解决方案，不出意外的话，政府后续应该会有相应的实施办法等政策推出。
案例二
某地块最初是由A国企（政企合一）填海完成的，填完后由A国企继续管理。1991年，B公司经过招商引资与A国企签订了土地转让合同，按合同约定，B公司需补交部分地价、继续完善用地手续才能办理产权，但B公司未完成此步骤。
简析：该用地也属于历史遗留未完善出让手续用地。但与案例一情况不同的是，案例一在完善用地手续前属于未征未转用地，而案例二在完善用地手续前已属于国有用地。
房企应对策略：该案例与案例一处理方案一致，该类型历史遗留问题用地亟待政府部门新的政策的出台。
案例三
甲不动产位于某区更新单元范围内，该不动产已办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。但其房屋所有权证的证载权利人为A个人，而国有土地使用权证载权利人为B国企。
简析：从权属情况来看，这是一块国有已出让用地，属于合法用地。但该用地存在历史遗留问题，即房屋与土地的权利人不一致。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集的过程中，需同时考虑A个人和B国企的意愿。在实际拆赔过程中，也需要将A个人和B国企同时视为地上权利人，分别进行补偿，除非有一方同意放弃其权益，由另一方承接。
案例四
某罗湖旧居住区，在20世纪80年代初期作为国企的福利房由A公司作为项目的开发企业进行开发建设，项目竣工后，该小区的大部分楼栋仅办理了一本大产权证并已按福利分房形式分给了A公司员工。1988年10月，深圳市出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，根据政策，该小区可以补办房改手续，但因种种原因，获得分房的业主未能及时完善房改手续。
简析：根据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）的有关内容，该用地属于房地产登记历史遗留问题用地。从权属情况来看，该用地属于国有已出让用地。从权利人情况来看，名义上的权利人仅有一个，即当初大证的权利人A公司，而实际的权利人是当初所有获得分房的业主。从目前情况来看，办理房改房流程已过窗口期，即使该小区符合房改房条件，已经没法再继续办理该流程了。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集过程中，只要该小区征集到所有个人业主的意愿，仍不会影响该小区进行计划立项申报及后续流程办理。
结语
因深圳本身土地历史和政策的复杂性，使得这三十多年来出现了多种多样的历史遗留问题用地。因此，笔者根据拓展过程中遇到的实际案例，结合政策对这些用地进行了简析及房企应对策略的说明。因掌握信息有限，所有情况不一定都能涵盖到，如有不完善之处，请各位海涵指正。
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